Notre histoire

100 ans au service de l'habitat

Les résidences de l'Orléanais, c'est l'histoire d'un Office Public devenu une société qui a toujours su traverser les décennies en s’adaptant aux exigences et aux contraintes de chaque période, pour servir la cause immuable à l’origine de sa création : fournir un toit aux personnes les plus modestes et vulnérables, une mission d'intérêt général.

Au fil des années, malgré les crises et les bouleversements politiques, Les résidences de l’Orléanais ont su évoluer, grandir et se transformer. L'entreprise a toujours su répondre aux besoins de la population orléanaise, avec la même détermination et le même engagement, un savoir-faire depuis plus de cent ans et qui se traduit aujourd'hui par le plus grand parc locatif de la métropole et aussi le plus ancien. Revenons aux origines de cette histoire…

En France, le logement de la classe ouvrière devient une préoccupation à la fin
du XIXe siècle. La révolution industrielle génère, en effet, un tel afflux de main
d’oeuvre que les villes peinent à l’absorber. Dans les logements, surpeuplement,
vétusté et insalubrité sont alors le lot d’une majorité d’habitants.

Dès 1889, au sortir de l’Exposition Universelle à Paris, les Pouvoirs Publics
s’emparent de la question : Jules Siegfried, député-maire du Havre, crée la
Société Française des Habitations à Bon Marché, puis une loi, portant son nom,
est promulguée pour encourager le développement du logement social dans
le pays. D’autres suivent : loi Strauss (1903), qui prévoit d’associer communes
et départements pour développer les constructions, loi Ribot (1908), qui vise à
favoriser l’accession à la propriété… Tandis qu’en 1912, la loi Bonnevay définit
les droits et les devoirs de l’État en matière de construction, d’assainissement
et de gestion des logements. Les prémices d’une politique du logement social
apparaissent et à la veille de la Première Guerre mondiale, près de 40.000 Habitations
à Bon Marché (HBM) sont construites.
Cependant, à l’issue du conflit, le secteur du logement connaît un fort ralentissement
lié à une importante inflation du coût des matériaux, de celui de la
main d’oeuvre, arrivant massivement de l’étranger, et de la hausse brutale des
loyers face à une demande croissante.

En France, entre 1875 et 1914, la population urbaine passe de 12 à 18 millions, alors que la population totale reste pratiquement stable.

Les résidences de l’Orléanais © 2024

Les politiques s’emparent véritablement de la question du logement social, à l’instar du député Louis Loucheur, porteur d’une loi votée en 1928 prévoyant la construction de 260 000 logements à bon marché sur cinq ans. L’État, pour sa part, s’implique dans l’organisation de l’espace urbain : c’est la naissance de l’urbanisme, qui regroupe l’ensemble des sciences, des techniques et des arts relatifs aux aménagements des villes.

La production de logements est portée par les organismes d’Habitations à Bon Marché, acteurs devenus incontournables. De nouvelles techniques et de nouveaux matériaux apparaissent, facilitant la construction de grands ensembles de logements sociaux et les premiers gratte-ciel sont érigés à Drancy, ou encore Villeurbanne.

Malgré le Krach boursier mondial de 1929 et l’effondrement économique qu’il génère en France à partir de 1932 (- 40% pour le secteur du Bâtiment !), 300 000 Habitations à Bon Marché auront été construites en 1939, permettant à 900 000 personnes d’en bénéficier.

Arrive alors la Seconde Guerre mondiale…

Le Corbusier (1887 – 1965)

Chef de file du mouvement progressiste en urbanisme, Le Corbusier est le père de l'habitat collectif, aussi appelé « unité d'habitation de grandeur conforme ». Il est connu pour être l’un des principaux penseurs de la séparation des fonctions, en imaginant des quartiers pour habiter, des quartiers pour les usines, d’autres encore pour les affaires, etc. Cet urbanisme fonctionnel et hygiéniste, animé par la volonté d’améliorer le bien-être de l’Homme et les relations sociales, est à l’origine de la création des tours et des barres d’immeubles qui fleuriront dès les années 30 et surtout, au sortir de la Seconde Guerre mondiale.

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En 1922, Orléans recense environ 69 000 habitants. La ville abrite plusieurs plages et lieux de baignades naturelles. Elle dispose aussi, avant que ne lui soit préféré l’autobus en 1938, d’un réseau de tramway électrifié composé de quatre lignes passant toutes par la place du Martroi : Bel-Air – Olivet ; Faubourg Madeleine - Saint Vincent ; Saint loup - Faubourg Saint Jean ; Cimetière - Jardin des plantes.

Comme pour une majorité de villes en France, Orléans fait face à une demande croissante en termes de logements, conséquence de son industrialisation et de l’arrivée en nombre d’ouvriers. C’est à cette époque que le quartier de l'Argonne se développe, avec la construction des deux cités d'habitations à bon marché (HBM), dites « cité bleue » et « cité rouge », en lieu et place d’un coin de campagne recouvert de vergers.

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À la suite de la promulgation d’un décret du Président de la République Alexandre Millerand et après délibération du Conseil municipal, un Office Public d’Habitations à Bon Marché (OPHBM) voit le jour à Orléans. Nous sommes le 16 mai 1922 : l’ancêtre des résidences de l’Orléanais vient de naître.

Le champ d’action de l’OPHBM d’Orléans couvre alors uniquement la ville intra-muros.

L’Office acquiert son premier terrain en bordure de la rue des Murlins et de la rue Croix Baudu où une cité-jardin voit le jour en 1926, mais c’est en 1923 que l’Office construit ses premiers logements rue des Charrières et Quai de la Madeleine. La même année, l’Office fait également l’acquisition de l’îlot Bel-Air. Ensuite sous l’impulsion de la loi Loucheur, des premiers HLM sont construits en 1930 (la cité Alexandre Ribot et la cité Emile Zola).

Une création de première nécessité

La constitution de l’OPBHM d’Orléans est débattue, dès 1920, au sein d’une commission extra-municipale créée pour l’occasion. Dans un long plaidoyer, Monsieur Leroy, adjoint au maire de la ville, s’adresse aux membres de la commission pour les enjoindre de voter la création d’un OPBHM. Morceaux choisis :

« …/… Actuellement, un Français meurt de la tuberculose toutes les six minutes, alors que la tuberculose est une maladie évitable et guérissable. Actuellement, 90 000 enfants de moins d'un an meurent tous les ans, alors que, sur ce chiffre, 40 000 pourraient être sauvés de la gastro-entérite, maladie évitable et guérissable. Actuellement, il n'y a en France que trois millions d'enfants de 3 à 11 ans, alors que l'Allemagne en compte 11 millions. Le nombre des victimes de la syphilis, maladie évitable et guérissable, du cancer, de l'alcoolisme, pourvoyeur des prisons, des asiles d'aliénés, des hôpitaux, vient s'ajouter encore aux autres fléaux qui rongent notre race... /… » 

« …/… Inutile de prêcher la repopulation, si des familles mêmes moyennes en nombre et en ressources ne trouvent pas à se loger. Inutile de prêcher l’antialcoolisme, si le cabaret est le seul refuge ou le travailleur, actuellement surtout, après ses huit heures de travail, puisse connaître un peu de confort. Inutile de lutter contre l'immoralité envahissante, de vouloir développer l'esprit d'épargne si l'ouvrier ne peut trouver que hors de chez lui les distractions et les délassements qu'il désire. Inutile, enfin, de multiplier les dispensaires et les sanatoria, si vous laissez subsister le foyer de contagion tuberculeuse et de mort…/… » 

« …/… Manifestement, le problème du logement domine tout. Il est à la base de tout progrès social…/… »

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1945 : la France est partiellement en ruines. Malgré les 100 000 habitations provisoires construites par l’État dans l’urgence, la pénurie de logements est à son comble, accentuée de surcroît par un afflux de réfugiés, un exode rural massif et une démographie en hausse, annonciatrice de la vague de naissances du « Baby-boom » qui commence à déferler sur le pays. 
 

La situation du logement en 1945

• 45% des logements sont surpeuplés, 

• 10% de la population vit dans des locaux totalement insalubres. 

• 90% n’ont ni baignoire, ni douche, 

• 80% ne possèdent pas de WC intérieurs, 

• 48% n’ont pas l’eau courante.

 

Il est vital d’accélérer les constructions de logements simplement décents. La loi du 1er septembre 1948 y contribue, notamment en réorganisant le marché et en créant l’allocation logement. Suivent ensuite la création du Fonds National pour l’Amélioration de l’Habitat (aujourd’hui ANAH) et la loi 21 juillet 1950, ce qui favorise l’accession à la propriété au travers de primes et de prêts à long terme du Crédit Foncier. Cette loi débaptise également l’Habitation à Bon Marché : elle s’appellera désormais HLM, Habitation à Loyer Modéré.

 

« Il faut construire 20 000 logements par mois. »

Eugène Claudius-Petit, ministre de la Reconstruction de 1948 à 1953 

 

Au début des années cinquante, sous l’impulsion du nouveau ministre de la Reconstruction et du Logement Pierre Courant, qui souhaite encourager la propriété individuelle, une nouvelle série de lois permet de construire davantage et plus facilement, parmi lesquelles :

  • La loi du 15 avril 1953, qui crée une nouvelle catégorie de logements, les LOGECO, dont le prix de revient (et la qualité !) est inférieur à celui des logements de 1950. Un million de LOGECO seront construits en 10 ans !
  • La loi du 6 août 1953, qui instaure une contribution obligatoire à l’effort de construction pour les entreprises de plus de 10 salariés à hauteur de 1% de leur masse salariale et élargit l’expropriation en faveur de l’État, des départements et des communes pour récupérer des terrains.

Le Plan Courant prévoit ainsi la construction de 240 000 logements/an, contre 82 000 en 1952.

Pierre Courant, ministre de la Reconstruction en 1953

La possession de sa propre maison est une garantie de bon entretien. Elle porte en elle la sécurité dont il est souhaitable que puisse jouir un plus grand nombre.

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Bombardée par l’armée allemande dès juin 1940, puis à nouveau par les troupes alliées avant sa libération, Orléans sort défigurée de la Seconde Guerre mondiale.

Le ministère de la Reconstruction et de l'Urbanisme confie le chantier de reconstruction de la ville à l'architecte Pol Abraham. C’est l’un des tout premiers et il est d'une telle ampleur qu’il servira d'expérimentation et de modèle à tous ceux qui suivront en France. Trois mille habitations, en effet, sont entièrement détruites et 8 000 partiellement.

Il faut faire vite et à moindre coût : avec la reconstruction de la ville, le bâtiment entre dans l’ère de la standardisation, de la modularité et de la préfabrication à grande échelle.

 

De nouveaux quartiers émergent, à l’image des Blossières, derrière la ligne de chemin de fer, ou de Saint-Marceau, qui se développe rapidement à partir des années 50, en lieu et place des propriétés horticoles. D’autres quartiers intensifient leur urbanisation, comme celui de la Madeleine. En périphérie d’Orléans dans les années 20, ce bourg rural composé de jardins, de vignes et de maisons occupées par des communautés religieuses, a peu à peu été intégré à la ville, rattrapé par son expansion industrielle, puis résidentielle.

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En 1950, les OPHBM deviennent OPHLM (Offices Publics d'Habitations à Loyer Modéré) et établissements publics à caractère administratif. L'OPHLM d’Orléans se développe d'abord principalement au nord-est de la ville : 

  • 1954 
    36 logements sont construits au 52 boulevard Lamartine (remplacés, en 1983, par l’ensemble pavillonnaire connu sous le nom de « Résidence Lamartine ») et 18 autres rue du Clos des Arènes.
  • 1955
    252 logements HLM ordinaires voient le jour dans le quartier de l’Argonne (avenue de la Marne, rue des Jacobins, rue Jean Louvet, rue Monseigneur Vié).
  • 1957
    L’offre locative de l’Argonne s’enrichit de 80 logements PLR* (rue de la Croix Feuillâtre, rue Paul Lemesle) auxquels s’ajoutent 110 autres logements situés rue du Grand Villiers et avenue de la Marne.

*Programme à loyer réduit

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Après l’énorme crise sociale de mai 1968, la France subit le choc pétrolier de 1973 et vit son premier fléchissement économique depuis l’après-guerre. Elle sort à jamais transformée de ces deux épreuves, qui mettent un point final à l’insouciance des Trente Glorieuses et à l’augmentation constante du pouvoir d’achat.

En termes de logements, la demande reste très forte… d’autant que le parc HLM, construit très rapidement dans les décennies précédentes, vieillit mal et ne correspond plus aux attentes des ménages aux revenus les plus aisés. La période sonne le glas des grands ensembles et s’ouvre désormais à l’habitat pavillonnaire, qui prolifère en périurbain, et à la rénovation des centres-villes, qui abritent les habitats les plus vétustes.

En 1974, 16 millions de personnes sont encore mal logées et plus d’un logement sur trois est inconfortable.

Quelques dates décisives

  • 1975 à Mise en place du mouvement Habitat et Vie Sociale (HVS), pour « enrayer le processus de dégradation physique et de marginalisation de la population dans les grands ensembles ». 
  • 1976 à Interdiction définitive de créer des ZUP (Zone d’Urbanisation Prioritaire).
  • 1977 à Réforme du financement du logement, avec la création de l’Aide Personnalisée au Logement (AP), du Prêt Locatif Aidé (PLA) et du Prêt Aidé à l’accession à la Propriété (PAP).
  • 1982 à La loi Quilliot pose les jalons du droit fondamental à l’habitat.
  • 1990 à La loi Besson renforce le rôle des bailleurs sociaux.
  • 1991 à La loi d’Orientation pour la Ville instaure l’obligation, pour les communes d’agglomérations de plus de 200 000 habitants de disposer de 20% de logements sociaux sur la totalité de leur parc d’habitations.
  • 1995 à Création du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour encourager l’accession à la propriété (loi Périssol).
  • 1998 à Réforme de l’attribution des logements sociaux, destinée à en accroître l’offre et prévenir les exclusions.

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En 1973, l’autoroute reliant Orléans à Paris (A10) est inaugurée, donnant une nouvelle impulsion au développement économique de la cité johannique. La même année, la ville se dote d’un centre de tri postal à La Source, créant de nombreux emplois dans ce quartier. À partir des années 1980, la Mairie entreprend des travaux pour réaménager le centre-ville. Dans cette continuité, le centre commercial de la place d’Arc voit le jour en 1988, près de la gare.

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1977 : initialement cantonné à la ville d’Orléans, le champ d’action de l’OPHLM couvre désormais les communes adhérentes à la Communauté de Communes de l’Agglomération Orléanaise (l’AgglO). L’Office commence ainsi à bâtir dans les communes limitrophes, comme à Saint-Jean-de-Braye, avec la résidence « Les Hauts de Saint-Loup ».

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Depuis les années 2000, le pays connaît une véritable révolution sociétale. L’avènement du digital transforme en profondeur les comportements et les attentes des Français. D’autre part, les questions environnementales représentent désormais un enjeu prioritaire, voire vital. Responsable de près du quart des émissions de gaz à effet de serre en France et de 43% de la consommation totale d’énergie, le secteur du Bâtiment doit se réinventer.

Pour améliorer la performance des bâtiments, les pouvoirs publics incitent à procéder à des travaux de rénovation énergétique dans les logements anciens. Ils orientent également les nouvelles réalisations dans deux directions : le bâtiment basse consommation (BBC) et le bâtiment à énergie positive (BEPOS), dont les besoins en chauffage et en éclairage sont faibles et qui produit plus d'énergie qu’il n’en consomme.

En parallèle, l’offre de logements « bon marché » s’amenuise, conséquence d’une flambée des prix de l’immobilier et de la réduction de l’habitat insalubre… alors que la demande reste très élevée et que de nombreux quartiers d’habitat social se dégradent considérablement.

L’État tente d’endiguer cette crise, avec la loi relative à la sécurité et au renouvellement urbain (SRU) en 2000, la loi Borloo (2003), la loi sur le droit au logement opposable (DALO) votée en 2007, ou plus récemment en 2018, avec la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN).

Le logement des personnes défavorisées devient l’axe central de l’intervention des pouvoirs publics dans le secteur HLM.

Les principaux apports des dernières lois

  • Loi SRU (2000) : impose aux communes de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France)* de disposer d’au moins 20% de logements sociaux. Ce taux passera à 25% après la loi Duflot 1 en 2013.
  • Loi Borloo (2003) : définit les modalités d'intervention de l’État dans les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) et crée l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).
  • Loi DALO (2007) : conforte le rôle du logement social dans l’accueil des personnes défavorisées.
  • Loi ELAN (2018) : réforme le secteur HLM, encadre les loyers dans les zones où la demande est la plus forte, améliore la prévention des expulsions locatives, renforce la construction écologique, accélère le traitement des logements indignes…

    * Si elles appartiennent à une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

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Depuis les années 2000, Orléans poursuit sa mue et confirme son statut de capitale de la région Centre-Val de Loire. L’attribution, par le ministère de la Culture, du label « Villes et Pays d’art et d’histoire » (mai 2009) conforte la ville dans cette position et récompense les nombreux chantiers d’envergure qu’elle a entrepris : réaménagement et piétonnisation des bords de Loire, rénovation de ses quartiers historiques (Bourgogne), réintroduction du tramway en ville et dans l’agglomération…

Aujourd’hui, forte de ses 117 000 habitants (près de 300 000 en intégrant les 22 communes de son agglomération), Orléans se positionne comme l’une des principales métropoles du Grand Bassin Parisien.

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2003 : L’OPHLM d’Orléans se transforme en Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC). Ce dernier prend le nom de Résidences de l’Orléanais, OPAC d’Orléans.

2009 : À la suite du décret de février 2007, tous les OPAC changent de statut pour devenir des OPH (Office Public de l'Habitat).

2022 :  Au 1er janvier, pour se mettre en conformité avec les dispositions de la loi ELAN, les Résidences de l'Orléanais deviennent une SEM (Société d’Économie Mixte).

 

 

À partir des années 2000 (et bien sûr, encore aujourd’hui), les chantiers de réhabilitation deviennent des activités courantes de l’OPH. Les premiers logements à bénéficier d’importantes rénovations sont situés…

  • 2000 à rue Eugène Turbat
  • 2001 à rue Pierre du Lys, rue Pierre Chevallier, rue Charles Malfray
  • 2002 à boulevard du Québec, clos des Moulins

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